최수영변호사의 법률상담

법률칼럼<수분양권을 매매목적물로 하는 경우의 법률관계>
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Q. 김씨는 건설회사로부터 분양받은 아파트의 분양권을 이씨에게 매도하기로 매매계약을 체결하였고, 이씨는 정해진 기한 내에 김씨에게 그 매매대금 중 중도금을 지급해 주었다. 그리고 이후 김씨는 건설회사에 분양권 명의변경을 요청하였는데, 건설회사가 그 명의변경에 동의를 해 주지 않은 바람에 이후 준공된 위 아파트의 소유권을 김씨 앞으로 이전받기에 이르렀다.

이후 위 아파트의 시가가 급등하게 되자, 김씨는 분양권 매매계약은 분양자인 건설회사가 수분양자 명의변경에 관하여 동의를 해 주는 것을 조건으로 수분양자를 이씨 앞으로 하는 명의변경이 이루어지는 것이고, 이에 따라 분양권 매매계약은 그 이행이 완료되는 것인데, 건설회사가 명의변경에 동의를 해 주지 않은 관계로 조건이 성취되지 않았으므로 분양권 매매매계약은 그 효력이 없다고 주장하면서 이미 지급받은 매매대금을 반환받을 것을 요구하고 있다. 이씨는 과연 위 아파트의 소유권을 자기 앞으로 이전받을 수 있을 것인가.

A. 완성된 아파트의 경우, 그 매매계약의 목적물은 그 아파트의 소유권이 된다. 아직 완성되지 않은 아파트의 경우, 그 매매계약의 목적물은 그 아파트의 소유권이 아니라 분양권이다. 매매계약의 목적물이 소유권이냐 분양권이냐 하는 것은 건물의 완성여부에 따라 달라지는 것일 뿐 본질적인 차이가 있는 것은 아니다.

분양권 매매계약의 경우, 건물이 완성되기 前이라면 소유권을 이전받을 수 없는 것이므로 건물이 완성되기까지는 그 소유권을 이전받을 수 있는 자격인 수분양권을 양도하는 것으로 하고, 건물이 완성되면 양도받은 수분양권에 기하여 그 건물의 소유권을 취득하는 것으로 보기 때문이다.

사안처럼 분양자측인 건설회사가 이씨 앞으로 수분양자 명의변경을 동의해 주지 않는다는경우에는 김씨가 수분양자로서 스스로 분양권을 행사하여 위 아파트에 관한 소유권을 취득한 다음, 이씨 앞으로 위 아파트의 소유권이전등기를 넘겨 주는 방법으로 그 매매계약을 이행해야 한다. 그 방법 외에는 매매 목적을 달성하는 방법이 없기 때문이다. /최수영 대표변호사(법률사무소 ‘은율')
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